Kosztorys wykonawcy a kosztorys ubezpieczyciela – dlaczego są różne i co to znaczy dla Twojej wypłaty

80 000 zł – dokładnie tyle wykonawca policzył za remont po pożarze, podczas gdy ubezpieczyciel wycenił ten sam zakres prac na 35 000 zł, więc trzymasz w ręku dwa dokumenty opisujące te same pomieszczenia i tę samą pracę, a różniące się dwukrotnie kwotą. Który z nich jest prawdziwy?

Odpowiedź najprostsza i zarazem najbardziej irytująca brzmi: żaden i oba naraz, ponieważ każdy z tych kosztorysów jest poprawny we własnym systemie odniesienia, a systemów odniesienia jest więcej niż dwa. Sąd ma bowiem trzeci – kosztorys biegłego sądowego – i to jego podstawą jest baza Sekocenbud.

W tym tekście pokazujemy trzy źródła stawek (Sekocenbud, KNR, oferta wykonawcy), wyjaśniamy dlaczego oferty wykonawców są zwykle wyższe, podajemy podstawę prawną przyjmowaną przez sąd i dajemy cztery punkty kontrolne do czytania kosztorysu towarzystwa. Po lekturze wiesz, gdzie szukać błędów.

Trzy źródła stawek – Sekocenbud, KNR, oferta wykonawcy

W Polsce funkcjonują równolegle trzy główne systemy wyceny prac budowlanych, a każdy z nich ma inny cel i inną metodologię – i właśnie z tej różnicy bierze się cały spór o Twoją wypłatę.

Sekocenbud

Co to jest: baza cen jednostkowych dla robót budowlanych, aktualizowana kwartalnie, zawierająca stawki regionalne – osobne dla Mazowsza, Małopolski, Podkarpacia i każdego innego województwa (oraz osobno dla Warszawy). Aktualnie obowiązująca to Sekocenbud IRS 1 kwartał 2026.

Co tam znajdziesz: stawkę roboczogodziny kosztorysowej dla każdej specjalizacji (murarz, dekarz, tynkarz, elektryk, instalator) w układzie regionalnym, ceny jednostkowe materiałów, narzuty (koszty pośrednie Kp, zysk Z) oraz normatywy zużycia.

Dla kogo: to standard, którym posługują się biegli sądowi w sprawach o odszkodowania. Sąd, ustalając wysokość odszkodowania, opiera się na opinii biegłego, a biegły opiera się na bazie Sekocenbud – i tu domyka się cały łańcuch.

Stawki Q1 2026 (Podkarpacie, netto, kosztorysowe – orientacyjnie):

• pomocnik budowlany: 25–30 zł/h
• murarz lub tynkarz: 33–42 zł/h
• dekarz: 40–50 zł/h
• elektryk: 50–70 zł/h (większe miasta)
• instalator sanitarny: 50–70 zł/h

Ważna uwaga – to są stawki kosztorysowe (podstawa do kalkulacji w kosztorysie, po doliczeniu narzutów Kp i Z), a nie kwoty, które wykonawca realnie płaci pracownikowi „do ręki”.

KNR (Katalogi Nakładów Rzeczowych)

Co to jest: wewnętrzne tabele branżowe pokazujące, ile pracy potrzeba na konkretne zadanie, bo KNR mówi wprost, ile godzin zajmuje ułożenie 1 m² płytek i ile kilogramów cementu wchodzi na m² posadzki.

Sam KNR nie zawiera stawek – to wyłącznie normatywy, a stawki bierze się z Sekocenbud lub z Bistypu (innej bazy). Dopiero KNR razem z Sekocenbud daje kompletny kosztorys techniczny, gdyż Sekocenbud dostarcza stawek za godzinę, a KNR mówi, ile tych godzin potrzeba.

Dla kogo: dla kosztorysantów, biegłych i wykonawców profesjonalnych przy dużych inwestycjach.

Oferta wykonawcy

Co to jest: cena, za jaką konkretna firma jest gotowa wykonać Twoje konkretne prace, w Twojej konkretnej lokalizacji i w konkretnym terminie, przy czym nie opiera się ona na żadnym normatywie – opiera się na tym, ile wykonawca chce zarobić.

W praktyce oferta wykonawcy bywa wyższa od Sekocenbud o 40–80%, a powody opisujemy w następnej sekcji.

Dla kogo: dla Ciebie, gdy faktycznie zamawiasz remont. Nie dla sądu – sąd przyjmuje stawki Sekocenbud, nie ofertę wykonawcy.

Dlaczego wykonawcy mają wyższe ceny

Pytanie jest zasadne: skoro Sekocenbud to baza cen rynkowych, dlaczego wykonawca chce 80 tys. tam, gdzie Sekocenbud daje 50 tys.? Powodów jest pięć, i wszystkie widać w praktyce.

Powód 1: Indywidualny kontekst. Sekocenbud zakłada warunki normalne – dojazd do 30 km, dostęp do mediów, budynek w stanie surowym lub użytkowym, brak utrudnień. Twój pożar w starym domu z drewnianymi stropami, na piętrze, z koniecznością utylizacji azbestu z dachu, to warunki dalekie od normalnych, więc wykonawca dolicza za utrudnienia.

Powód 2: Marża handlowa wykonawcy. Sekocenbud zawiera stawki „techniczne” – pracę, materiał i narzuty kosztorysowe – natomiast wykonawca dokłada do tego marżę handlową (10–20% w zależności od regionu i specjalizacji), będącą jego zarobkiem ponad sztywno kalkulowane koszty.

Powód 3: Materiały z marżą hurtowni. Wykonawca kupuje materiały u dystrybutora i odsprzedaje Ci je z marżą 15–30%, podczas gdy Sekocenbud podaje ceny „od dystrybutora” – bez marży wykonawcy.

Powód 4: Termin i ryzyko. Jeżeli wykonawca ma zarezerwować sobie czas (powiedzmy dwa tygodnie pełnego zaangażowania), wycenia to z premią za pewność dochodu, ponieważ Sekocenbud zakłada elastyczne planowanie, a on planowania nie ma.

Powód 5: Lokalna podaż. W regionach z dużym popytem (Warszawa, Trójmiasto, Wrocław) ceny wykonawców rosną o kolejne 20–40% ponad Sekocenbud, a na Podkarpaciu różnica jest mniejsza, choć dalej znacząca.

W praktyce wygląda to tak: Sekocenbud Q1 2026 dla pożaru salonu 30 m² w Rzeszowie daje ok. 50 tys. zł, a Twoja oferta od lokalnego wykonawcy opiewa na 80 tys. zł. Ta różnica 30 tys. (60%) to pozycja „nadwyżka rynkowa wykonawcy nad bazą cenową” – realna, lecz sąd nie weźmie jej pod uwagę przy ustalaniu odszkodowania.

Co przyjmuje sąd jako bazę odszkodowania

Tu jest kluczowy punkt całego artykułu: sąd, ustalając wysokość odszkodowania, opiera się na kosztorysie biegłego sądowego, a biegły opiera się na bazie Sekocenbud dla danego regionu i kwartału.

Uwaga na jedno słowo: ceny z daty ustalenia odszkodowania, nie z daty szkody. Ma to znaczenie przy długich postępowaniach, gdyż jeżeli szkoda powstała w 2024, a sprawa kończy się w 2026, sąd przyjmie ceny z 2026.

Łącznie z art. 363 § 2 KC daje to zasadę: przy ustalaniu odszkodowania stosuje się bazę cenową (Sekocenbud) z daty ustalenia, niezależnie od faktycznie poniesionej wypłaty, więc możesz dochodzić odszkodowania nawet wtedy, gdy jeszcze nie rozpocząłeś remontu – dopóki nie odbudowałeś, kosztorys hipotetyczny w Sekocenbud pozostaje dopuszczalną podstawą.

Trzeba jednak pamiętać, że od 2024 r. zakres tej zasady został ograniczony przez uchwałę składu 7 sędziów SN z 11 września 2024 r. (sygn. III CZP 65/23), zgodnie z którą po naprawie lub sprzedaży pojazdu metoda kosztorysowa nie jest już automatycznie dostępna. Orzeczenie dotyczy wprawdzie OC komunikacyjnego, lecz sądy w sprawach majątkowych biorą tę linię pod uwagę, więc każda sprawa wymaga indywidualnej analizy momentu, w którym wystąpiono z roszczeniem.

Co to znaczy w praktyce

Załóżmy następujący scenariusz:

O co realnie walczysz w sądzie? O 55 tys. zł różnicy między 100 tys. (Sekocenbud) a 45 tys. (wypłata) – nie o 95 tys. (oferta wykonawcy minus wypłata), gdyż sąd co do zasady nie uzna nadwyżki rynkowej wykonawcy ponad Sekocenbud.

Pierwszy realny krok to więc skonfrontować kosztorys towarzystwa z Sekocenbud, a nie z ofertą wykonawcy, ponieważ to właśnie różnica między towarzystwem a Sekocenbud jest kwotą, o którą naprawdę toczy się gra.

A co z VAT-em

Tu rozróżnienie jest kluczowe i zależy od Twojego statusu podatkowego.

Jeżeli jesteś podatnikiem VAT (czyli prowadzisz działalność gospodarczą rozliczającą VAT), odszkodowanie obejmuje cenę netto, a argument jest prosty: sam odliczysz VAT z faktury wykonawcy, więc realnie tego kosztu nie ponosisz.

Jeżeli nie jesteś podatnikiem VAT (osoba fizyczna nieprowadząca działalności lub przedsiębiorca zwolniony z VAT), odszkodowanie powinno obejmować wartość brutto, z VAT-em, a linia ta jest ugruntowana w orzecznictwie. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 2018 r. (sygn. I CSK 695/17, sprawa Wspólnoty Mieszkaniowej przeciwko deweloperowi) potwierdził, że jeżeli poszkodowany nie jest uprawniony do odliczenia VAT, odszkodowanie powinno obejmować cenę BRUTTO. W tej sprawie podstawą zasądzenia odszkodowania była nie rękojmia (art. 556 KC), tylko ogólna odpowiedzialność za nienależyte wykonanie umowy z art. 471 KC – co czyni tę zasadę szeroko stosowalną także w innych typach sporów cywilnych, w tym ze sprawcami szkód i ich ubezpieczycielami. Klient niebędący podatnikiem VAT nie odliczy podatku z faktury wykonawcy, więc VAT jest jego realną stratą.

Towarzystwa rutynowo wypłacają netto, licząc na to, że mało kto zwróci na to uwagę, a przecież pozycja „VAT 23%” to często prawie jedna czwarta całej luki odszkodowania.

Jak czytać kosztorys towarzystwa – 4 punkty kontrolne

Kosztorys towarzystwa to dokument na 8–30 stron i wygląda groźnie, choć w praktyce wystarczy sprawdzić w nim cztery rzeczy.

Punkt kontrolny 1: Stawka roboczogodziny

To pierwsza rzecz do sprawdzenia, ponieważ w tabeli prac powinny znaleźć się stawki dla każdej specjalizacji – zwykle w kolumnie „R” lub „robocizna”.

Co sprawdzasz:

• Z którego kwartału pochodzi stawka? (Sekocenbud Q1 2026 – nie III kw. 2024)
• Z którego regionu? (Twoje województwo, nie ogólnopolska średnia)
• Jaka stawka przypada na Twoją specjalizację?

Czerwony alarm: stawka tynkarza 22 zł/h, podczas gdy realna kosztorysowa Q1 2026 na Podkarpaciu wynosi 33–42 zł/h. Różnica na 200 godzinach pracy tynkarza to 2 200 – 4 000 zł zaniżenia na samej tylko robociźnie.

Punkt kontrolny 2: Narzuty (Kp i Z)

Kosztorys techniczny ma dwa kluczowe narzuty:

• Kp (koszty pośrednie) – koszty firmy wykonawczej (amortyzacja sprzętu, transport, magazyn, administracja). Rynkowa stawka Q1 2026: 60–70% liczone od R+S (robocizna plus sprzęt).
• Z (zysk kalkulacyjny) – marża wykonawcy. Rynkowa stawka: 10–15% liczone od R+S+Kp.

Czerwony alarm: Kp 40–45%, Z 0–5%. To stawki sprzed dwóch-trzech lat, jeszcze sprzed wzrostu kosztów w budownictwie, a towarzystwa potrafią „zostawiać” niskie narzuty z lat 2022–2023, mimo że ceny rynkowe w międzyczasie poszły w górę.

Punkt kontrolny 3: Pominięcia zakresu robót

W każdej szkodzie są tzw. koszty pośrednie – prace pomocnicze, których towarzystwa rutynowo nie wpisują do kosztorysu, choć są one realne i niezbędne.

Lista do sprawdzenia:

• prace przygotowawcze (folie ochronne, zabezpieczenia mebli, rusztowania powyżej 3 m)
• osuszanie technologiczne po zalaniu (koszty prądu – często 800–3 000 zł)
• dezodoryzacja po pożarze (usuwanie zapachu spalenizny – 2–5 tys. zł)
• wywóz gruzu (kontener plus transport – 800–2 500 zł)
• utylizacja azbestu (jeżeli był w pokryciu dachu – w ramach Programu Oczyszczania Kraju z Azbestu na lata 2009–2032)
• dojazd ekipy (przy oddalonych lokalizacjach)
• koszty tymczasowego zamieszkania (przy szkodzie całkowitej – kontener mieszkalny, hotel)

Czerwony alarm: kosztorys liczy wyłącznie prace bezpośrednio na uszkodzonych elementach, bez prac pośrednich – a strata z tego tytułu sięga zwykle 10–20% całej kwoty.

Punkt kontrolny 4: Amortyzacja i wariant polisy

Sprawdź wariant swojej polisy – zwykle na pierwszej jej stronie, w sekcji „zakres ochrony”.

Wartość odtworzeniowa (nowa) – odszkodowanie to koszt odbudowy w stanie nowym, bez potrąceń za zużycie.

Wartość rzeczywista – odszkodowanie to koszt odbudowy minus zużycie techniczne uwzględnione już przy ustalaniu sumy ubezpieczenia, a nie potrącane ponownie.

Czerwony alarm: masz polisę odtworzeniową, a w kosztorysie towarzystwa figuruje pozycja „amortyzacja 30–50%”. Co do zasady jest to bezpodstawne. Sąd Najwyższy w wyroku z 6 października 2016 r. (sygn. IV CSK 44/16) – który dotyczył obowiązkowego ubezpieczenia budynków rolniczych w wariancie wartości rzeczywistej (art. 68 ust. 1 pkt 2 ustawy z 22 maja 2003 r. o ubezpieczeniach obowiązkowych) – przyjął zasadę, zgodnie z którą ubezpieczyciel jako profesjonalista uwzględnił już stopień zużycia przy ustalaniu sumy ubezpieczenia i nie może potrącać go po raz drugi przy wypłacie. Ta sama logika argumentacyjna jest stosowana w sporach dotyczących polis majątkowych, choć każda sprawa wymaga indywidualnej analizy treści OWU.

Dla budynków rolnych obowiązuje dodatkowa linia orzecznicza: uchwała Sądu Najwyższego z 18 listopada 2015 r. (sygn. III CZP 71/15) dotyczy WYŁĄCZNIE wariantu „bez odbudowy” (art. 68 ust. 1 pkt 1 ustawy z 22 maja 2003 r. o ubezpieczeniach obowiązkowych) i w tym wariancie pozwala na uwzględnianie stopnia zużycia. Towarzystwa nierzadko cytują tę uchwałę przy szkodach Z odbudową, co jest chybione, gdyż jeżeli odbudowujesz, uchwała III CZP 71/15 nie ma tu zastosowania.

FAQ

Czy mogę przedstawić towarzystwu własny kosztorys wykonawcy

Możesz, ale przygotuj się na opór, bo towarzystwo zwykle odpowiada, że kosztorys wykonawcy nie jest podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania, gdyż zawiera narzuty i marżę wykraczające poza obiektywną wartość szkody. Sam z siebie taki kosztorys zwykle nie wystarcza.

Tym, co realnie zmienia decyzję, jest kosztorys rzeczoznawcy niezależnego sporządzony w bazie Sekocenbud – to język, którym mówi sąd i którego towarzystwu trudno podważyć. Koszt takiego kosztorysu (zwykle 800–2 000 zł) bywa zwracany w razie wygranej, a kierunek wyznaczają uchwała Sądu Najwyższego z 18 maja 2004 r. (sygn. III CZP 24/04) oraz uchwała składu 7 sędziów SN z 2 września 2019 r. (sygn. III CZP 99/18, OSNC 2020/2/13). Obie dotyczą OC komunikacyjnego, ale zasada – poszkodowany ma prawo zlecić niezależną wycenę, a jej koszt może wchodzić w skład szkody, jeżeli była niezbędna do efektywnego dochodzenia odszkodowania – jest stosowana analogicznie także w szkodach majątkowych. Co do zasady nie ponosisz więc tego ryzyka osobiście.

Czy towarzystwo może wymusić remont u „swojego” wykonawcy

Nie. Polisa daje Ci prawo do przywrócenia stanu poprzedniego (art. 363 § 1 KC), a wybór formy należy do poszkodowanego, więc możesz wybrać wypłatę pieniężną i wykonać remont u dowolnego wykonawcy albo samodzielnie. Towarzystwa proponują „wykonawcę z partnerstwa” jako rzekomo wygodne rozwiązanie, choć jest to ich strategia obniżenia kosztów (mają zniżki u takich partnerów) i nie masz obowiązku z niej korzystać.

Jeżeli czujesz presję – to sygnał, że warto przekazać sprawę do specjalisty.

Co jeżeli towarzystwo oferuje ugodę na 60% mojej luki

Każdą sprawę analizujemy indywidualnie. Ugoda przedprocesowa zamyka temat – po podpisaniu co do zasady nie dochodzisz już różnicy, nawet jeżeli okaże się, że realna luka była większa – więc akceptujesz pewną kwotę dziś, rezygnując z ewentualnej wyższej kwoty w przyszłości.

Decyzja zależy od trzech rzeczy: jak duża jest realna luka, jak silne masz dowody (kosztorys rzeczoznawcy, dokumentacja, korespondencja z agentem) oraz jak długo trwa proces sądowy w Twoim okręgu (12–24 miesiące I instancja, dłużej w dużych miastach).

Jeżeli towarzystwo oferuje ugodę poniżej naszej analizy, skontaktuj się – razem przeanalizujemy, czy warto czekać na proces, czy zaakceptować propozycję. Prześlij dokumentację, a porównamy konkretnie.

–

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej w konkretnej sprawie. Każdy kosztorys i każda umowa ubezpieczenia wymagają indywidualnej analizy. Stan prawny: maj 2026.

Kancelaria Oxford jest kancelarią odszkodowawczą, nie adwokacką ani radcowską; w postępowaniu sądowym reprezentuje Cię współpracujący z nami adwokat lub radca prawny (art. 87 KPC).