Zaniżony kosztorys ubezpieczyciela po pożarze – 6 błędów technicznych, których szukamy w pierwszej kolejności

Dwa ślady – dokładnie tyle zostawia po sobie pożar. Pierwszy widzisz gołym okiem, gdy patrzysz na zwęglone belki, czarny sufit i zapach spalenizny, który nie znika przez długie miesiące. Drugi przychodzi pocztą kilka tygodni później, w kopercie z logo towarzystwa, i to właśnie on potrafi zaboleć najbardziej, bowiem według analizy wewnętrznej Kancelarii Oxford (dane z lat 2024–2025) typowa wypłata po pożarze domu jednorodzinnego mieści się w przedziale 40-65% realnej wartości odbudowy.

Zaniżenia nie są dziełem przypadku. To system, który działa według stałego schematu, ponieważ kosztorysanci po stronie ubezpieczyciela znają konkretne pozycje, w których wartość wypłaty da się delikatnie obniżyć. Analizujemy takie kosztorysy niemal codziennie i w większości spraw znajdujemy od 6 do 12 błędów technicznych, których suma – w zależności od kalibru sprawy – sięga od kilkuset złotych do dziesiątek tysięcy złotych różnicy (dane wewnętrzne kancelarii, statystyka spraw 2024–2025).

Ten artykuł opisuje sześć z nich – te, które widzimy najczęściej w kosztorysach po pożarze. Jeśli właśnie otrzymałeś dokument od towarzystwa i coś nie daje Ci spokoju, przeczytaj go do końca, a następnie wypełnij formularz na stronie kancelariaoxford.pl. Trzy dni robocze to czas, którego potrzebujemy, aby przeanalizować Twoją sprawę.

Co naprawdę pokazuje kosztorys ubezpieczyciela

Kosztorys, który trzymasz w ręku, nie jest dokumentem obiektywnym. Stanowi dokument prywatny strony w rozumieniu art. 245 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, a to oznacza, że nie wiąże sądu w żaden sposób. Sędzia traktuje go dokładnie tak samo jak Twój własny szkic na kartce, bowiem status prawny obu dokumentów jest identyczny.

Ubezpieczyciel ma obowiązek wypłacić Ci odszkodowanie zgodnie z art. 805 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, czyli zgodnie z zawartą umową polisy. Jeżeli polisa była odtworzeniowa, wypłata co do zasady ma pokryć koszt przywrócenia budynku do stanu poprzedniego – bez potrąceń za zużycie materiału i bez stawek z hurtowni, których w Twoim regionie po prostu nie ma.

Tym samym pierwszy test, który wykonujemy przy każdym kosztorysie, brzmi prosto – czy to, co otrzymałeś, odpowiada temu, za co przez lata płaciłeś składki. W praktyce, w większości spraw, tak nie jest.

6 błędów które spotykamy najczęściej

Błąd 1: Stawka roboczogodziny z poprzednich kwartałów

Ubezpieczyciel wpisuje stawki roboczogodziny sprzed kilku kwartałów, a różnica wobec realnego cennika Sekocenbud Q1 2026 (netto) wygląda tak:

Skąd bierze się ta różnica? Wynika z dwóch rzeczy. Po pierwsze – kosztorysanci towarzystw sięgają po cenniki z poprzednich kwartałów, a czasem nawet sprzed roku, mimo że wzrost cen robocizny w budownictwie od kilku lat utrzymuje się na poziomie dwucyfrowym rocznie (dane GUS, weryfikowalne na stat.gov.pl). Po drugie – potrafią mieszać stawki, wpisując pomocnika za 25 zł do prac, które realnie wykonuje mistrz dekarski za 45 zł.

Konsekwencja? Pożar dachu o powierzchni 300 m² to średnio 1 200 roboczogodzin dekarskich. Zaniżenie samej stawki o 20 zł na godzinie daje 24 000 zł różnicy w jednej tylko pozycji, a mówimy tu wyłącznie o samym dachu.

Błąd 2: Amortyzacja „z automatu” mimo polisy odtworzeniowej

To jeden z częstszych mechanizmów zaniżania. Kosztorys zawiera wszystko – pozycje, materiały, robociznę – a potem, na samym końcu, jednym podpisem doliczana jest tzw. amortyzacja techniczna w wysokości 35%. Wartość potrafi spaść o jedną trzecią, a klient nierzadko nie ma pojęcia, dlaczego.

Sprawdź swoją polisę. Jeżeli w wariancie widnieje „wartość odtworzeniowa” lub „wartość nowa”, amortyzacji co do zasady być nie powinno. Wyrok Sądu Najwyższego z 6 października 2016 r., sygn. IV CSK 44/16 – dotyczący ubezpieczenia obowiązkowego budynków rolniczych w wariancie wartości rzeczywistej, lecz przyjmujący zasadę ogólną stosowaną także w sporach o polisy odtworzeniowe – mówi to wprost. Ubezpieczyciel jako profesjonalista przyjmuje stopień zużycia do wyceny sumy ubezpieczenia już w momencie zawarcia umowy i nie może później podważać tego ustalenia w postępowaniu likwidacyjnym. Skoro przyjąłeś polisę odtworzeniową, znając stan budynku, to co do zasady przy wypłacie nie może pojawić się druga amortyzacja.

W praktyce widzimy to bardzo często w sprawach, które do nas trafiają, a średnie zaniżenie z samego tego tytułu mieści się w przedziale 30–50% kwoty głównej kosztorysu (dane wewnętrzne kancelarii 2024–2025).

Błąd 3: Pominięcie VAT przy osobie fizycznej

Jesteś osobą prywatną i nie prowadzisz działalności. Nie odliczasz VAT od zakupów, a to oznacza, że kupując materiały i usługi potrzebne do odbudowy, płacisz cenę brutto – z wliczoną 23% stawką VAT.

Mimo to towarzystwa potrafią wypłacić kwotę netto, argumentując, że odszkodowanie nie ma charakteru przychodu. Argument ten nie zmienia jednak faktu, że Ty realnie zapłacisz brutto. Wyrok Sądu Najwyższego z 14 grudnia 2018 r., sygn. I CSK 695/17 (sprawa Wspólnoty Mieszkaniowej przeciwko deweloperowi) potwierdza zasadę, zgodnie z którą jeśli poszkodowany jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności, a więc nie odlicza VAT, odszkodowanie powinno objąć cenę BRUTTO. Podstawą zasądzenia była w tej sprawie nie rękojmia (art. 556 KC), lecz ogólna odpowiedzialność za nienależyte wykonanie umowy z art. 471 KC, co czyni tę zasadę szeroko stosowalną także w innych sporach cywilnych, w tym z ubezpieczycielami o szkody majątkowe i komunikacyjne.

W liczbach wygląda to prosto – kosztorys netto na 200 000 zł oznacza około 46 000 zł zaniżenia na samej tylko różnicy VAT.

Błąd 4: Materiały z „listy towarzystwa”

Kosztorys ma wpisaną dachówkę „model X, cena 32 zł/szt.” z hurtowni, której nie ma w Twoim województwie. Albo płytki gresowe za 38 zł/m² z platformy oferującej 7-dniowy termin dostawy do magazynu, który Twojego regionu w ogóle nie obsługuje.

To kolejna sztuczka. Materiały wyceniane są po cenach hurtowych towarzystwa, w praktyce niedostępnych dla klienta, podczas gdy z perspektywy art. 363 § 1 KC (przywrócenie stanu poprzedniego) odszkodowanie ma pokryć materiał porównywalny i faktycznie dostępny w lokalnym obrocie.

Uchwała 7 sędziów Sądu Najwyższego z 8 maja 2024 r., sygn. III CZP 142/22 – choć dotyczy bezpośrednio rabatów w OC ppm – wyznacza kierunek powoływany analogicznie w sporach o materiały budowlane. Wynika z niej dwustopniowa zasada. Jeśli poszkodowany poniósł koszty naprawy lub się do nich zobowiązał, odszkodowanie odpowiada tym kosztom, chyba że są one nieuzasadnione. Jeśli natomiast kosztów nie poniósł, odszkodowanie odpowiada przeciętnym kosztom na lokalnym rynku. Praktyczna konsekwencja jest taka, że ubezpieczyciel może uwzględnić rabaty dostawców tylko wtedy, gdy ich wykorzystanie nie wymaga od poszkodowanego szczególnych trudności – a brak oddziału w Twoim województwie co do zasady taką trudność stanowi.

Błąd 5: Pominięcie kosztów pośrednich

Po pożarze trzeba wywieźć gruz na PSZOK, przy czym bywa, że w grę wchodzi też azbest, a to odrębna procedura prowadzona w ramach Programu Oczyszczania Kraju z Azbestu na lata 2009–2032. Trzeba technologicznie osuszyć wilgoć po akcji gaśniczej, co oznacza koszty energii do osuszaczy pracujących czasem przez 2–3 tygodnie. Następnie należy zdezodoryzować pomieszczenia z zapachu spalenizny – ozonem, co pociąga za sobą koszt materiału oraz usługi. Do tego dochodzą rusztowania powyżej 3 metrów, a także folie i plandeki zabezpieczające budynek przed deszczem do czasu odbudowy.

Wszystko to są normalne następstwa zdarzenia ubezpieczeniowego w rozumieniu art. 361 § 1 i § 2 KC, tym samym wchodzą w zakres odszkodowania. Osobno art. 826 KC nakłada na poszkodowanego obowiązek ratowania mienia, a jednocześnie zobowiązuje ubezpieczyciela do zwrotu kosztów tego ratowania – folii, zabezpieczeń, transportu.

W praktyce towarzystwa wypłacają samą naprawę, pomijając wszystko, co dzieje się dookoła niej. Z naszego doświadczenia jest to zwykle 10–20% kwoty głównej, a przy szkodzie na 400 000 zł oznacza to nawet 40–80 tys. zł pozostawionych poza kosztorysem.

Błąd 6: Zaniżone narzuty Kp i Z

To pozycja, która brzmi bardzo technicznie, lecz różnica bywa jak najbardziej realna. Każdy kosztorys budowlany zawiera dwa narzuty:

• Kp (koszty pośrednie) – narzut na koszty firmy wykonawczej (transport, narzędzia, koordynacja, BHP)
• Z (zysk kalkulacyjny) – uczciwy zarobek wykonawcy

Rynkowe stawki Q1 2026 to Kp na poziomie 60–70% (od sumy robocizny i sprzętu) oraz Z na poziomie 10–15% (od R+S+Kp) – dane Sekocenbud, weryfikowalne. Tymczasem w kosztorysach towarzystw regularnie widzimy Kp rzędu 40–50% i Z na poziomie 0–3%.

Realna firma budowlana, która podejmie się odbudowy Twojego domu, nie zejdzie poniżej rynkowego marginesu. Tym samym kosztorys z Kp na poziomie 40% i Z równym 0% to nic innego jak fikcja kalkulacyjna, bowiem za takie pieniądze co do zasady nikt pełnej odbudowy nie wykona. Zostajesz z dokumentem w ręku, który nie ma pokrycia w żadnej realnej ofercie wykonawców – a w kosztorysie 200-tysięcznym sama różnica narzutów to zwykle 15–25 tys. zł.

Co możesz zrobić w 7 dni

Jeżeli masz świeży kosztorys i niczego jeszcze nie podpisałeś, masz pełne pole manewru. Proponujemy kilka konkretnych kroków.

Po pierwsze – niczego nie podpisuj. Towarzystwo nierzadko dokłada do decyzji „oświadczenie o zakończeniu likwidacji” albo „potwierdzenie pełnej satysfakcji z wypłaty”. Podpisanie takiego dokumentu co do zasady nie pozbawia Cię prawa do dopłaty (art. 819 KC przewiduje 3-letni termin przedawnienia, a każde pismo do towarzystwa przerywa jego bieg – art. 819 § 4 KC), lecz sprawę komplikuje. Lepiej wstrzymać się z podpisem do czasu analizy, a zwłaszcza z dokumentami zawierającymi propozycję ugodowego zakończenia sprawy, które zamykają drogę do dalszych roszczeń.

Po drugie – zachowaj wszystkie dokumenty. Decyzję, kosztorys towarzystwa, protokół oględzin, protokół Państwowej Straży Pożarnej (jeśli był pożar), polisę wraz z Ogólnymi Warunkami Ubezpieczenia (OWU) oraz korespondencję z likwidatorem. Jeśli masz zdjęcia szkody, zachowaj oryginały z metadanymi EXIF, ponieważ wszystko to będzie nam potrzebne.

Po trzecie – nie rozpoczynaj prac naprawczych w pełnym zakresie, dopóki nie uzgodnimy ich zakresu. Możesz zabezpieczyć budynek folią i plandekami, bo to obowiązek wynikający z art. 826 KC, możesz też usunąć bezpośrednie zagrożenia, takie jak niesprawna elektryka czy niestabilne fragmenty konstrukcji. Pełnego remontu jednak nie zaczynaj, gdyż czasem konieczna jest dokumentacja fotograficzna z biegłym jeszcze przed pracami.

Po czwarte – wypełnij formularz na stronie kancelariaoxford.pl, a w ciągu 24 godzin w dni robocze otrzymasz od nas kontakt telefoniczny. Specjalista wstępnie omówi sprawę i poprosi o dostarczenie kosztorysu, a w trzy dni robocze otrzymasz raport z konkretnymi pozycjami zaniżonymi oraz szacunkową kwotą luki. Po analizie przedstawimy Ci propozycję modelu dalszej współpracy.

FAQ

Jak długo towarzystwo może odpowiadać na moje odwołanie

Termin na rozpatrzenie odwołania (reklamacji) reguluje ustawa z dnia 5 sierpnia 2015 r. o rozpatrywaniu reklamacji przez podmioty rynku finansowego, o Rzeczniku Finansowym i o Funduszu Edukacji Finansowej. Ubezpieczyciel ma 30 dni na odpowiedź, licząc od dnia otrzymania reklamacji, a w szczególnie skomplikowanych przypadkach termin ten wydłuża się do 60 dni. Po przekroczeniu standardowego terminu naliczają się odsetki ustawowe za opóźnienie, które aktualnie (stan na maj 2026 r.) wynoszą 9,25% w skali roku – stopa referencyjna NBP 3,75% powiększona o 5,5 punktu procentowego, przy czym aktualne dane zawsze warto sprawdzić na nbp.pl. Tym samym jeśli towarzystwo zwleka sześć miesięcy ze sprawą wartą 100 000 zł, kwota rośnie o kilka tysięcy złotych samych odsetek. Domagaj się rozstrzygnięcia w terminie na piśmie, bo to dyscyplinuje stronę przeciwną.

Czy mogę wziąć rzeczoznawcę niezależnego i kto za to zapłaci

Możesz, i naprawdę warto z tego skorzystać. Koszt prywatnej ekspertyzy rzeczoznawcy może podlegać zwrotowi przez ubezpieczyciela, a kierunek wyznaczają tu uchwała 7 sędziów Sądu Najwyższego z 2 września 2019 r., sygn. III CZP 99/18 (OSNC 2020/2/13) oraz wcześniejsza uchwała Sądu Najwyższego z 18 maja 2004 r., sygn. III CZP 24/04. Obie dotyczą bezpośrednio OC komunikacyjnego, lecz wyrażona w nich zasada – zgodnie z którą poszkodowany ma prawo zlecić niezależną ekspertyzę, a jej koszt może być składnikiem szkody, jeżeli była niezbędna do efektywnego dochodzenia odszkodowania – jest stosowana analogicznie w szkodach majątkowych. Tym samym jeśli wynagrodzenie rzeczoznawcy wynosi 1 200–2 500 zł, a podnosi kwotę odszkodowania o 30–80 tys., kalkulacja jest jednoznaczna.

Co jeśli minęły 3 lata od decyzji towarzystwa

Roszczenia z umowy ubezpieczenia przedawniają się z upływem 3 lat (art. 819 § 1 KC). Bieg terminu liczy się od ostatecznej decyzji towarzystwa, przy czym każde Twoje pismo – reklamacja czy odwołanie – przerywa ten bieg (art. 819 § 4 KC), a nowy trzyletni termin zaczyna się od pisemnej odpowiedzi towarzystwa. Jeżeli mieścisz się w terminie, lepiej działać, niż czekać. W szczególnych sytuacjach, na przykład przy nieprawidłowym pouczeniu ze strony towarzystwa o przedawnieniu, bieg terminu może być korygowany – sprawdzimy to podczas analizy.

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej w konkretnej sprawie. Każdą sprawę analizujemy indywidualnie. Stan prawny: maj 2026.

Kancelaria Oxford jest kancelarią odszkodowawczą, nie adwokacką ani radcowską; w postępowaniu sądowym reprezentuje Cię współpracujący z nami adwokat lub radca prawny (art. 87 KPC).