Wykonawca wycenił remont po pożarze na 80 000 zł. Ubezpieczyciel – na 35 000 zł. Trzymasz w ręku dwa dokumenty, które wyglądają podobnie (ten sam zakres prac, te same pomieszczenia), ale różnią się dwukrotnie kwotą.
Pytanie najprostsze i najbardziej irytujące: który jest „prawdziwy”.
Krótka odpowiedź: żaden i oba. Każdy z nich jest poprawny w swoim systemie odniesienia. Sąd ma jeszcze trzeci system – kosztorys biegłego sądowego – i to jego podstawą jest baza Sekocenbud.
W tym tekście pokazujemy trzy źródła stawek (Sekocenbud, KNR, oferta wykonawcy), wyjaśniamy dlaczego oferty wykonawców są zwykle wyższe, podajemy podstawę prawną przyjmowaną przez sąd i dajemy 4 punkty kontrolne do czytania kosztorysu towarzystwa. Tym samym po przeczytaniu wiesz, gdzie szukać błędów.
Trzy źródła stawek – Sekocenbud, KNR, oferta wykonawcy
W Polsce funkcjonują równolegle trzy główne systemy wyceny prac budowlanych. Każdy ma inny cel i inną metodologię.
Sekocenbud
Co to jest: baza cen jednostkowych dla robót budowlanych, aktualizowana kwartalnie. Zawiera stawki regionalne – osobne dla Mazowsza, Małopolski, Podkarpacia i każdego innego województwa (oraz osobno dla Warszawy). Aktualnie obowiązująca: Sekocenbud IRS 1 kwartał 2026.
Co tam znajdziesz: stawkę roboczogodziny kosztorysowej dla każdej specjalizacji (murarz, dekarz, tynkarz, elektryk, instalator) w układzie regionalnym, ceny jednostkowe materiałów, narzuty (koszty pośrednie Kp, zysk Z), normatywy zużycia.
Dla kogo: standard, którego używają biegli sądowi w sprawach o odszkodowania. Sąd, gdy ustala wysokość odszkodowania, opiera się na opinii biegłego – a biegły opiera się na bazie Sekocenbud.
Stawki Q1 2026 (Podkarpacie, netto, kosztorysowe – orientacyjnie):
- pomocnik budowlany: 25–30 zł/h
- murarz lub tynkarz: 33–42 zł/h
- dekarz: 40–50 zł/h
- elektryk: 50–70 zł/h (większe miasta)
- instalator sanitarny: 50–70 zł/h
Ważna uwaga – to są stawki kosztorysowe (podstawa do kalkulacji w kosztorysie, po doliczeniu narzutów Kp i Z), nie stawki, które wykonawca realnie płaci pracownikowi „do ręki”.
KNR (Katalogi Nakładów Rzeczowych)
Co to jest: wewnętrzne tabele branżowe pokazujące ile pracy potrzeba na konkretne zadanie. KNR mówi: ile godzin pracy potrzeba na ułożenie 1 m² płytek, ile kilogramów cementu na m² posadzki itd.
KNR sam nie zawiera stawek – to są tylko normatywy. Stawki bierze się z Sekocenbud lub Bistyp (inna baza). KNR plus Sekocenbud daje kompletny kosztorys techniczny: Sekocenbud daje stawki za godzinę, KNR mówi ile godzin potrzeba.
Dla kogo: dla kosztorysantów, biegłych, wykonawców profesjonalnych przy dużych inwestycjach.
Oferta wykonawcy
Co to jest: cena, za jaką konkretna firma jest gotowa wykonać Twoje konkretne prace, w Twojej konkretnej lokalizacji, w konkretnym terminie. Nie jest oparta na żadnym normatywie – jest oparta na tym, ile wykonawca chce zarobić.
W praktyce oferta wykonawcy zwykle jest wyższa od Sekocenbud o 40–80%. Powody opisujemy w następnej sekcji.
Dla kogo: dla Ciebie, gdy faktycznie zamawiasz remont. Nie dla sądu – sąd przyjmuje stawki Sekocenbud, nie ofertę wykonawcy.
Dlaczego wykonawcy mają wyższe ceny
Pytanie zasadne: skoro Sekocenbud jest bazą cen rynkowych, dlaczego wykonawca chce 80 tys. tam, gdzie Sekocenbud daje 50 tys. Pięć powodów, w praktyce.
Powód 1: Indywidualny kontekst. Sekocenbud zakłada warunki normalne – dojazd do 30 km, dostęp do mediów, budynek w stanie surowym lub użytkowym, brak utrudnień. Twój pożar w starym domu z drewnianymi stropami, na piętrze, z koniecznością utylizacji azbestu z dachu – to nie są warunki normalne. Wykonawca dolicza za utrudnienia.
Powód 2: Marża handlowa wykonawcy. Sekocenbud zawiera stawki „techniczne” – pracę plus materiał plus narzuty kosztorysowe. Wykonawca dolicza marżę handlową (10–20% w zależności od regionu i specjalizacji). Jest to jego zarobek ponad sztywno kalkulowane koszty.
Powód 3: Materiały z marżą hurtowni. Wykonawca kupuje materiały u dystrybutora i odsprzedaje Ci z marżą 15–30%. Sekocenbud podaje ceny „od dystrybutora” – bez marży wykonawcy.
Powód 4: Termin i ryzyko. Jeżeli wykonawca ma zarezerwować sobie czas (powiedzmy 2 tygodnie pełnego zaangażowania), wycenia to z premią za pewność dochodu. Sekocenbud zakłada elastyczne planowanie.
Powód 5: Lokalna podaż. W regionach z dużym popytem (Warszawa, Trójmiasto, Wrocław) ceny wykonawców rosną o kolejne 20–40% ponad Sekocenbud. Na Podkarpaciu różnica jest mniejsza, ale dalej znacząca.
W praktyce wygląda to tak. Sekocenbud Q1 2026 dla pożaru salonu 30 m² w Rzeszowie: ok. 50 tys. zł. Twoja oferta od lokalnego wykonawcy: 80 tys. zł. Różnica 30 tys. (60%) to pozycja „nadwyżka rynkowa wykonawcy nad bazą cenową”. Jest realna, ale sąd jej nie weźmie pod uwagę przy ustalaniu odszkodowania.
Co przyjmuje sąd jako bazę odszkodowania
Tu jest kluczowy punkt całego artykułu. Sąd, gdy ustala wysokość odszkodowania, opiera się na kosztorysie biegłego sądowego, a biegły – na bazie Sekocenbud dla danego regionu i kwartału.
Podstawa prawna jest jasna. Art. 363 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny mówi: „Jeżeli naprawienie szkody ma nastąpić w pieniądzu, wysokość odszkodowania powinna być ustalona według cen z daty ustalenia odszkodowania.”
Ważne: cen z daty ustalenia odszkodowania, nie z daty szkody. To istotne przy długich postępowaniach – jeżeli szkoda była w 2024, a sprawa kończy się w 2026, sąd przyjmie ceny z 2026.
Drugi filar to uchwała Sądu Najwyższego z 13 czerwca 2003 r. (sygn. III CZP 32/03), w której skład orzekający przyjął, że odszkodowanie z ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej obejmuje niezbędne i ekonomicznie uzasadnione koszty naprawy ustalone według cen występujących na rynku lokalnym. Uchwała dotyczy bezpośrednio OC komunikacyjnego, ale linia orzecznicza jest stosowana per analogiam także do szkód majątkowych z polis ubezpieczeniowych. Linię tę wzmocniła później uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z 17 maja 2007 r. (sygn. III CZP 150/06). Zgodnie z ugruntowaną linią metody kosztorysowej odszkodowanie należy się niezależnie od tego, czy poszkodowany dokonał już naprawy.
Łącznie z art. 363 § 2 KC daje to zasadę: przy ustalaniu odszkodowania stosuje się bazę cenową (Sekocenbud) z daty ustalenia, niezależnie od faktycznie poniesionej wypłaty. Tym samym możesz dochodzić odszkodowania nawet, jeżeli jeszcze nie rozpocząłeś remontu – jeżeli nie odbudowałeś, kosztorys hipotetyczny w Sekocenbud jest dopuszczalną podstawą.
Trzeba jednak pamiętać, że od 2024 r. zakres tej zasady został ograniczony przez uchwałę składu 7 sędziów SN z 11 września 2024 r. (sygn. III CZP 65/23), zgodnie z którą po naprawie lub sprzedaży pojazdu metoda kosztorysowa nie jest już automatycznie dostępna. Choć orzeczenie dotyczy OC komunikacyjnego, sądy w sprawach majątkowych biorą tę linię pod uwagę. W konsekwencji każda sprawa wymaga indywidualnej analizy momentu, w którym wystąpiono z roszczeniem.
Co to znaczy w praktyce
Załóżmy następujący scenariusz:
- realna szkoda po pożarze: 100 tys. zł (kosztorys biegłego, Sekocenbud Q1 2026)
- oferta lokalnego wykonawcy: 140 tys. zł
- towarzystwo wypłaciło: 45 tys. zł
Z czego walczysz w sądzie? Z 55 tys. zł różnicy między 100 tys. (Sekocenbud) a 45 tys. (wypłata). Nie ze 95 tys. (oferta wykonawcy minus wypłata). Sąd co do zasady nie uzna nadwyżki rynkowej wykonawcy ponad Sekocenbud.
Tym samym pierwszy realny krok to skonfrontować kosztorys towarzystwa z Sekocenbud – nie z ofertą wykonawcy. Różnica między towarzystwem a Sekocenbud to kwota o którą realnie walczysz.
A co z VAT-em
Tu rozróżnienie jest kluczowe i zależy od Twojego statusu podatkowego.
Jeżeli jesteś podatnikiem VAT (czyli prowadzisz działalność gospodarczą rozliczającą VAT) – odszkodowanie obejmuje cenę netto. Argument: sam odliczysz VAT z faktury wykonawcy, więc realnie nie ponosisz tego kosztu.
Jeżeli nie jesteś podatnikiem VAT (osoba fizyczna nieprowadząca działalności, lub przedsiębiorca zwolniony z VAT) – odszkodowanie powinno obejmować wartość brutto, z VAT. Linia ta jest ugruntowana w orzecznictwie. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 2018 r. (sygn. I CSK 695/17, sprawa Wspólnoty Mieszkaniowej przeciwko deweloperowi) potwierdził, że jeżeli poszkodowany jest osobą nieuprawnioną do odliczenia VAT, odszkodowanie powinno obejmować cenę BRUTTO. W tej sprawie podstawą zasądzenia odszkodowania była nie rękojmia (art. 556 KC), tylko ogólna odpowiedzialność za nienależyte wykonanie umowy z art. 471 KC – co czyni tę zasadę szeroko stosowalną także w innych typach sporów cywilnych, w tym ze sprawcami szkód i ich ubezpieczycielami. Klient niepodatnik VAT nie może odliczyć podatku z faktury wykonawcy – tym samym VAT jest jego realną stratą.
Towarzystwa rutynowo wypłacają netto, licząc na to, że mało kto zwróci na to uwagę. Pozycja „VAT 23%” to często prawie jedna czwarta całej luki odszkodowania.
Jak czytać kosztorys towarzystwa – 4 punkty kontrolne
Kosztorys towarzystwa to dokument 8–30 stron. Wygląda groźnie. W praktyce wystarczy sprawdzić cztery rzeczy.
Punkt kontrolny 1: Stawka roboczogodziny
Pierwsza rzecz do sprawdzenia. W tabeli prac powinny być stawki dla każdej specjalizacji – zwykle w kolumnie „R” lub „robocizna”.
Co sprawdzasz:
- Z którego kwartału stawka? (Sekocenbud Q1 2026 – nie III kw. 2024)
- Z którego regionu? (Twoje województwo, nie ogólnopolska średnia)
- Jaka stawka dla Twojej specjalizacji?
Czerwony alarm: stawka tynkarza 22 zł/h. Realna kosztorysowa Q1 2026 na Podkarpaciu: 33–42 zł/h. Różnica na 200 godzinach pracy tynkarza to 2 200 – 4 000 zł zaniżenia tylko na samej robociźnie.
Punkt kontrolny 2: Narzuty (Kp i Z)
Kosztorys techniczny ma dwa kluczowe narzuty:
- Kp (koszty pośrednie) – koszty firmy wykonawczej (amortyzacja sprzętu, transport, magazyn, administracja). Rynkowa stawka Q1 2026: 60–70% liczone od R+S (robocizna plus sprzęt).
- Z (zysk kalkulacyjny) – marża wykonawcy. Rynkowa stawka: 10–15% liczone od R+S+Kp.
Czerwony alarm: Kp 40–45%, Z 0–5%. To są stawki sprzed dwóch-trzech lat, jeszcze sprzed wzrostu kosztów w budownictwie. Towarzystwa „zostawiają” niskie narzuty z lat 2022–2023, mimo że ceny rynkowe wzrosły.
Punkt kontrolny 3: Pominięcia zakresu robót
W każdej szkodzie są tzw. koszty pośrednie – prace pomocnicze, których towarzystwa rutynowo nie wpisują do kosztorysu, ale które są realne i niezbędne.
Lista do sprawdzenia:
- prace przygotowawcze (folie ochronne, zabezpieczenia mebli, rusztowania powyżej 3 m)
- osuszanie technologiczne po zalaniu (koszty prądu – często 800–3 000 zł)
- dezodoryzacja po pożarze (usuwanie zapachu spalenizny – 2–5 tys. zł)
- wywóz gruzu (kontener plus transport – 800–2 500 zł)
- utylizacja azbestu (jeżeli był w pokryciu dachu – w ramach Programu Oczyszczania Kraju z Azbestu na lata 2009–2032)
- dojazd ekipy (przy oddalonych lokalizacjach)
- koszty tymczasowego zamieszkania (przy szkodzie całkowitej – kontener mieszkalny, hotel)
Podstawa prawna: art. 361 § 1 i § 2 KC – szkoda obejmuje normalne następstwa zdarzenia, z którego wynikła (§ 1), a jej naprawienie obejmuje straty rzeczywiście poniesione (§ 2). Wywóz gruzu po pożarze jest normalnym następstwem pożaru. Tym samym co do zasady nie może być pominięty.
Czerwony alarm: kosztorys liczy tylko prace bezpośrednio na uszkodzonych elementach, bez prac pośrednich. Strata zwykle 10–20% całej kwoty.
Punkt kontrolny 4: Amortyzacja i wariant polisy
Sprawdź wariant swojej polisy – zwykle na pierwszej stronie polisy w sekcji „zakres ochrony”.
Wartość odtworzeniowa (nowa) – odszkodowanie to koszt odbudowy w stanie nowym, bez potrąceń za zużycie.
Wartość rzeczywista – odszkodowanie to koszt odbudowy minus zużycie techniczne uwzględnione już przy ustalaniu sumy ubezpieczenia, nie ponownie potrącane.
Czerwony alarm: masz polisę odtworzeniową, a w kosztorysie towarzystwa widzisz pozycję „amortyzacja 30–50%”. Co do zasady jest to bezpodstawne. Sąd Najwyższy w wyroku z 6 października 2016 r. (sygn. IV CSK 44/16) – który dotyczył obowiązkowego ubezpieczenia budynków rolniczych w wariancie wartości rzeczywistej (art. 68 ust. 1 pkt 2 ustawy z 22 maja 2003 r. o ubezpieczeniach obowiązkowych) – przyjął zasadę, zgodnie z którą ubezpieczyciel jako profesjonalista uwzględnił już stopień zużycia przy ustalaniu sumy ubezpieczenia i nie może go potrącać po raz drugi przy wypłacie. Ta sama logika argumentacyjna jest stosowana w sporach dotyczących polis majątkowych – choć każda sprawa wymaga indywidualnej analizy treści OWU.
Dla budynków rolnych jest dodatkowa linia: uchwała Sądu Najwyższego z 18 listopada 2015 r. (sygn. III CZP 71/15) dotyczy WYŁĄCZNIE wariantu „bez odbudowy” (art. 68 ust. 1 pkt 1 ustawy z 22 maja 2003 r. o ubezpieczeniach obowiązkowych) i w tym wariancie pozwala na uwzględnianie stopnia zużycia. Towarzystwa często cytują tę uchwałę przy szkodach Z odbudową – jest to chybione. Jeżeli odbudowujesz, uchwała III CZP 71/15 nie ma tu zastosowania.
FAQ
Czy mogę przedstawić towarzystwu własny kosztorys wykonawcy
Możesz, ale przygotuj się na opór. Towarzystwo zwykle odpowiada: „kosztorys wykonawcy nie jest podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania, gdyż zawiera narzuty i marżę wykraczające poza obiektywną wartość szkody”. Tym samym kosztorys wykonawcy sam w sobie zwykle nie wystarcza.
Tym, co realnie zmienia decyzję, jest kosztorys rzeczoznawcy niezależnego sporządzony w bazie Sekocenbud – to język, którym mówi sąd i którego towarzystwu trudno podważyć. Koszt takiego kosztorysu (zwykle 800–2 000 zł) bywa zwracany w razie wygranej – kierunek wyznaczają uchwała Sądu Najwyższego z 18 maja 2004 r. (sygn. III CZP 24/04) oraz uchwała składu 7 sędziów SN z 2 września 2019 r. (sygn. III CZP 99/18, OSNC 2020/2/13). Obie dotyczą OC komunikacyjnego, ale zasada – poszkodowany ma prawo zlecić niezależną wycenę, a jej koszt może wchodzić w skład szkody, jeżeli była niezbędna do efektywnego dochodzenia odszkodowania – jest stosowana analogicznie także w szkodach majątkowych. Tym samym co do zasady nie ponosisz tego ryzyka osobiście.
Czy towarzystwo może wymusić remont u „swojego” wykonawcy
Nie. Polisa daje Ci prawo do przywrócenia stanu poprzedniego (art. 363 § 1 KC) – wybór należy do poszkodowanego. Możesz wybrać formę pieniężną i wykonać remont u dowolnego wykonawcy lub samodzielnie. Towarzystwa proponują „wykonawcę z partnerstwa” jako rzekomo wygodne rozwiązanie – jest to ich strategia obniżenia kosztów (mają zniżki u takich partnerów). Nie masz obowiązku z tego korzystać.
Jeżeli czujesz presję – to sygnał, że warto przekazać sprawę do specjalisty.
Co jeżeli towarzystwo oferuje ugodę na 60% mojej luki
Każdą sprawę analizujemy indywidualnie. Ugoda przedprocesowa zamyka sprawę – po podpisaniu co do zasady nie możesz dochodzić różnicy nawet, jeżeli okaże się, że realna luka była większa. Tym samym akceptujesz pewną kwotę dziś, rezygnując z ewentualnej wyższej kwoty w przyszłości.
Decyzja zależy od trzech rzeczy: jak duża jest realna luka, jak silne masz dowody (kosztorys rzeczoznawcy, dokumentacja, korespondencja z agentem) i jak długi proces sądowy jest w Twoim okręgu (12–24 miesiące I instancja, dłużej w dużych miastach).
Jeżeli towarzystwo oferuje ugodę poniżej naszej analizy, skontaktuj się – razem przeanalizujemy czy warto czekać na proces, czy zaakceptować propozycję. Prześlij dokumentację, porównamy konkretnie.
Jak działamy – uczciwie o modelu współpracy
Bezpłatna analiza nie oznacza, że całe prowadzenie sprawy jest darmowe. Po analizie, jeśli sprawa się kwalifikuje, proponujemy umowę. Konkretne warunki finansowe pokazujemy zawsze przed podpisaniem czegokolwiek, czarno na białym, bez ukrytych kosztów.
Dodatkowo: Kancelaria Oxford jest kancelarią odszkodowawczą, nie adwokacką ani radcowską. Na etapie zgłoszenia roszczenia do ubezpieczyciela, odwołań i wystąpień do Rzecznika Finansowego działamy w Twoim imieniu na podstawie pełnomocnictwa. Jeśli sprawa trafi do sądu cywilnego, reprezentuje Cię współpracujący z nami adwokat lub radca prawny – jako zawodowy pełnomocnik procesowy (art. 87 KPC). Komunikujemy ten model klientom otwarcie przed podpisaniem umowy.
Sprawdź swój kosztorys – bezpłatna analiza
Masz kosztorys ubezpieczyciela dwukrotnie niższy niż oferta wykonawcy? Wypełnij formularz na stronie kancelariaoxford.pl, a w ciągu 24 godzin w dni robocze otrzymasz od nas kontakt telefoniczny. Specjalista wstępnie omówi sprawę, a następnie poprosi o przesłanie kosztorysu, polisy z OWU i decyzji towarzystwa. W trzy dni robocze otrzymasz raport: konkretne pozycje zaniżone, szacunkowa kwota luki, podstawa prawna. Analiza jest bezpłatna i do niczego Cię nie zobowiązuje. Możesz też napisać bezpośrednio na biuro@kancelariaoxford.pl lub zadzwonić +48 533 391 009 (pon–pt, 8:00–16:00).
–
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej w konkretnej sprawie. Każdy kosztorys i każda umowa ubezpieczenia wymagają indywidualnej analizy. Stan prawny: maj 2026.
